전세퇴거자금대출 한도 DSR 주의사항 3가지

2023년도 부동산 시장에서 가장 이슈가 된 키워드는 ‘특례 보금자리론’과 ‘전세 사기’인데요. 특히 하반기에 최고가로 계약된 임대 물량들이 나올 예정이어서 더 큰 문제가 될 것이라는 예측이 많습니다. 다행히도 지난 7월 4일 기획재정부에서는 주거안정 경제 정책으로 1년 동안 전세퇴거자금대출에 대한 규제를 완화하기로 결정했습니다. 이는 역전세 및 전세사기 등 서민 주거안정 저해 요인 방지에 주력하고 주거비 부담 완화 노력을 지속하기 위함인데요. 임대사업자는 RTI(임대소득/이자비용) 하향, 개인은 DSR 40% 대신 DTI 60% 적용(특례보금자리론 반환대출 수준) 등 역전세 및 전세사기 등 임대차 시장 리스크 관리를 강화하기 위한 노력을 하고 있습니다. 오늘은 이와 관련하여 완화되는 임대보증금 반환에 대해서 달라지는 한도와 DSR 등에 대한 내용을 정리하겠습니다.

전세퇴거자금대출 정의 및 조건

2021년 임대금액이 최고 정점을 찍은 후 전세가격 급락 이후에 2023년 들어서는 진정세를 보이고 있지만, 올해 하반기와 2024년 상반기에 많은 역전세가 발생할 것으로 예상이 됩니다. 이에 따라 만기가 다가오는 물건은 세입자에게 보증급을 돌려주기 어려워질 것으로 예상되어 정부가 펼치는 전방위적인 주거안정 정책 중 하나라고 보시면 되겠습니다. 신청 조건에 대해 알아보겠습니다. 기간은 최장 40년으로, 한도는 보증금 금액 내에서만 심사가 가능하며, LTV, DTI 범위도 적용되지만 그 한도가 늘어났습니다. 주택가액 한도는 없고(이전 제도에서 변경된 부분으로 아파트의 시세를 보지 않습니다), 신청시기는 퇴거 2개월 전부터 요청할 수 있습니다. 서류 준비, 심사, 기표까지 2~4주의 시간이 소요될 수 있기 때문에 임대차 계약 만료 60일 전부터 30일 사이에 진행하시는 것이 좋습니다. 취급기관은 별도로 지정된 금융기관이 없기 때문에 유리한 은행을 선택하시면 됩니다. 전세퇴거자금 핵심 포인트 체크사항 3가지를 말씀드리겠습니다. 본인 입주가 아니라면, 중도상환수수료 면제가 가능한지 체크합니다. 또한, 최대한도 산출시, 담보대출에 영향이 없게 매끄럽게 진행되는지 체크합니다. 마지막으로 금리, 한도 등 어떤게 유리한지 여러 조건을 한번에 비교견적 체크합니다.

하반기 변경되는 내용은?

DSR 40%에서 DTI 60%로 적용되며, 임대사업자 이자상환비율(RTI)가 1.25~1.5배에서 1배로 하향됩니다. 마지막으로 전세가격 7억 이하의 조건이 삭제됩니다. 여기에서 DSR은 주택 담보+기타 대출의 모든 상환액을 포함하는 규제인데요. 이를 DTI(Dept to Income, 총부채상환비율)로 변경하고 한도도 늘린다는 내옹이며 2023년 7월 27일부터 1년간 실행합니다. 예를 들어, 연 소득이 5천만원인 경우에는 기존 DSR 40%의 한도는 3.5억이었지만, DTI 60%로 완화될 시에는 5.25억까지 대출이 가능해지면서 1.75억 원의 여유가 생기게 되었습니다. 위의 시뮬레이션 조건은 금리 4%, 만기 30년이며 다른 부채가 있으면 그에 따른 한도가 줄어들 수 있습니다. 임대사업자의 이자상환비율 규제도 1배로 하향해주면서 연쇄적으로 발생할 수 있는 금융 리스크를 최소하하려는 움직임을 보이고 있으며, 마지막으로 전세 가격에 대한 상한 한도를 없앤 것이 주요 변경사항 중 하나입니다. 기존에는 7억원 이내인 경우에만 신청이 가능했는데요. 서울/수도권의 상급지 단지들도 적용을 받을 수 있게 되어서 이에 관하여 많은 문의가 있을 것으로 예상됩니다.

전세퇴거자금대출 주의사항 3가지

첫번째로는 주택 추가 구매를 하지 않겠다는 약정서를 작성해야 하는데요. 이를 어기고 입주권/청약/증여 등을 통해 추가 매수를 하게 되면 3년 동안 주택에 관련한 금융 상품을 이용할 수 없게 됩니다. 여기에서 상속의 경우는 예외로 인정합니다. 두번째로는 본인이 주거를 위해서도 사용이 가능한데요. 이 경우에는 특례보금자리론과 비슷하다고 생각하셔도 좋겠습니다. 마지막으로, 신규 임차 거래일 경우에는 역전세(신규 보증금이 기존보다 낮은 경우)가 날 때에만 사용이 가능합니다.

여기에서 특례보금자리론이란 기존 보금자리론, 안심전환대출, 적격대출 등 정책 주택담보대출을 통합해 새로 만들어진 대출로 2023년 1월 30일에 출시됐는데요. 이는 소득에 상관없이 9억원 이하 주택을 최대 5억원까지 대출 받아 살 수 있는 상품으로, 연 4%의 고정금리가 적용됩니다. 특례보금자리론은 기존 보금자리론에 안심전환대출, 적격대출 등 정책 모기지를 통합한 상품으로, 2023년 1월 30일에 출시돼 1년간 한시적으로 운영되며, 연 4%대 고정금리 대출상품으로 주택금융공사 홈페이지와 스마트 주택금융 앱에서 신청을할 수 있습니다. 만기는 10, 15, 20, 30, 40년(만 39세 이하 또는 신혼부부), 50년(만 34세 이하 또는 신혼부부) 등 6가지 상품 가운데 고를 수 있으며, 대출 기간 내에 매년 1주택 유지 조건을 점검하여, 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 기존 보금자리론과 마찬가지로 각각 70%(생애 최초 구매자 80%)와 60%가 적용되지만 총부채원리금상환비율(DSR)은 적용되지 않습니다. 중도상환수수료의 경우 기존 주택담보대출을 특례보금자리론으로 갈아타는 경우뿐 아니라 추후 특례보금자리론을 중도 상환하는 경우에도 면제됩니다. 아래는 9월 고정금리를 나타내며 전세퇴거자금대출과 연관하여 특례보금자리론을 이용하실 때 참고하시기 바랍니다.

한국주택금융공사 고정금리